根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《甘肃省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（甘政办发〔2020〕42号），为进一步促进我市土地资源优化配置和节约集约利用，建立健全城乡统一的建设用地二级市场，我局制定了《酒泉市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见。
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附件：酒泉市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法（征求意见稿）
酒泉市自然资源局
2020年12月23日
酒泉市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法
（征求意见稿）
为认真贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34 号）和《甘肃省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（甘政办发〔2020〕42号），进一步促进酒泉市土地资源的优化配置和节约集约利用，加快工业化和城镇化进程，盘活利用存量土地资源，推进城镇低效用地开发，建立城乡统一的建设用地二级市场，推动我市经济高质量发展，制定本办法。
一、完善建设用地使用权转让机制
（一）明确建设用地使用权转让形式。建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移的行为。地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移，涉及房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定办理。
（二）以划拨方式取得的建设用地使用权转让。以划拨方式取得的建设用地使用权转让的未经批准不得擅自转让；需转让的，划拨建设用地使用权人应向县级以上自然资源部门提出申请，经自然资源部门审核通过的，拟定处置方案报县级以上人民政府批准；转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让金，按原划拨用地性质办理不动产转移登记手续；转让后土地用途不符合《划拨用地目录》或受让人申请变更为有偿使用的，在符合国土空间规划和相关法律法规的前提下，对不改变土地及建筑物、构筑物用途的，补缴土地出让价款按照现状市场价格减去划拨土地使用权价格合理确定；依法变更规划条件的，受让方持转让鉴证材料向县级以上自然资源主管部门申请，自然资源主管部门结合宗地具体情况制定国有建设用地使用权出让方案，报县级以上人民政府批准后与受让方签订出让合同，由受让方足额缴纳土地出让金后依法办理不动产转移登记。
（三）以出让方式取得的建设用地使用权转让。在符合法
律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由； 原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定；建设用地使用权转让后土地使用年限为原出让合同约定的剩余年限。
（四）以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让。
参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后， 可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。
（五）建设用地使用权分割、合并转让。土地分割、合并应符合规划要求，权属和产权关系清晰，分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，满足规划、消防、用水、用电、用气和采暖等要求，分割后应保障双方的正常通行等其他权利，不影响生产、经营和独立使用功能。涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益；已建成部分的容积率、建筑密度等指标达到原地块规划指标上限或政府规划重新调整的，在未完善相关用地手续情况下不得分割转让；已建成的工业项目用地分割转让的，不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动；项目配建的行政办公楼、生活服务设施等不得单独分割转让；土地合并 所涉及的宗地应当为界线相邻地块，且土地权属性质、使用权类型一致。多宗地合并涉及剩余出让年限不一致的，应当补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。
（六）实施差别化的税收政策。充分发挥税收政策在土地
二级市场中的调节作用，进一步盘活存量建设用地。在《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权地方权限内,探索实施城镇土地使用税差别化政策，促进土地节约集约利用。对闲置低效用地，应充分发挥土地管理和税收调节作用，依法促进低效用地转让再开发利用。依法落实减税降费政策，降低交易成本。2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对我市增值税小规模纳税人减按 50%征收城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加和地方教育附加。
二、完善建设用地使用权出租机制
（七）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。 以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关
约定。按程序办理国有建设用地使用权出租备案手续，不需缴纳土地出租收益。土地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。
（八）规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取
得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。承租人不得在承租的划拨土地上进行建筑物新建、翻建、扩建。
（九）营造建设用地使用权出租环境。市、县级自然资源
部门要强化服务意识，建立提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。及时统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。
三、完善建设用地使用权抵押机制
（十）明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁
方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。
（十一）放宽对抵押权人的限制。按照债权平等、适度放
宽的原则，自然人、企业均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规规定。
（十二）依法保障抵押权能。探索允许营利性的养老、教
育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押权实现后，仍须按原用途使用土地，不能 随意变更，确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。
（十三）合理确定建设用地使用权抵押价值。土地使用权
抵押，抵押人与抵押权人应签订抵押合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应按照规定办理抵押登记。以划拨方式取得的建设用地使用权，应连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。划拨土地使用权抵押，其抵押价值应根据划拨土地使用权权益价格计算。划拨土地价格可根据《自然资源部办公厅关于印发〈划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）〉的通知》（自然资办函〔2019〕922 号）的有关规定科学合理评估。
四、建立运行模式，规范市场秩序
（十四）建立交易平台。各级自然资源部门依托现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台， 提供交易场所，建立土地二级市场网上交易系统，办理交易事
务，提供土地二级市场信息发布、交易、成交确认、合同签订等一站式服务。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息。按照全国统一的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。要加强统计分析，定期发布出租市场动态信息和指南。市土地二级市场服务机构要专门设立资金监管账户，为委托交易、网上交易提供保障，确保交易资金安全。市级平台要做好与省级平台的衔接，实现数据互联互通，同时结合自然资源“一张图”建设，推动数据共享。有条件的县市区要大力推进线上交易平台和信息系统建设，积极推广“互联网+政务服务”模式，争取在 2020 年年底前建成网上交易系统，实现网上交易。
（十五）规范交易流程。全面梳理土地转让、出租、抵押
涉及的业务环节，建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，从交易申请、受理、审核、信息发布、事项办理、税费缴纳、登记归档等方面制定全要素、全方位、
全流程的交易程序，编制建设用地使用权转让、出租和抵押操作指南，采取多种形式向社会公示。可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易。达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低 20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。要对建设用地使用权交易中出让合同和划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核，对违反有关法律法规规定或未达到交易条件、不符合出让合同或划拨决定书约定、违反交易规则的，不予办理相关手续。
（十六）加强信息共享。建立土地二级市场交易信息平台
和不动产登记信息平台的互通共享机制。对土地使用权人因与其他权利主体存在合同、债权债务等纠纷，被法院强制将土地使用权或连同地上房产拍卖或以物抵债，导致土地使用权转移的案件，自然资源主管部门应同法院之间建立人民法院执行中涉及土地使用权处置有关问题协同机制，推进信息共享和网络执行查询，自然资源主管部门应当向法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务等。自然资源主管部门应配合法院会同住建、财政、国资委和税务部门建立联席会议制度，共商处置方案，建立健全拍卖公告公示处置流程和细则， 司法处置土地可进入酒泉市土地二级市场交易平台交易。涉地资产处置的，资产权利人在处置前应征求宗地所在地的市、县自然资源部门意见，作为国有资产处置依据，并如实告知当事人。进一步规范国有涉及资产处置管理流程，规范土地产权权属、自然资源主管部门审核、部门协调机制、缴纳税款、审理土地资产处置报告等相关内容。要加强涉地股权转让和涉及房地产交易管理的信息互通，自然资源、住建、税务、市场监管等部门要及时准确提供涉地股权转让的注册登记、房地产交易等信息，实现信息互通共享。
五、健全服务体系，加强市场监测监管
（十七）提供便捷服务。落实省政府提出的“马上办、网上办、就近办、一次办”要求，持续推进“互联网+政务服务”，市级交易部门在市民中心入驻窗口，各县（市、区）要结合本地实际设立交易受理窗口，整合交易、不动产登记、税务、市场监
管、住建、金融等部门信息资源，建立信息共享、流程规范、办理快捷的业务联办工作模式，明确各部门职责，优化办事流程，提供办事指南，严格落实限时办结制、服务承诺制，为交易各方提供高效便捷的服务，实现“一窗受理、一网通办、一站办结”。
（十八）规范中介服务。发挥社会中介组织在市场交易活
动中的桥梁作用。可通过公开招标方式，选取具备业务资质、信用良好的土地评估机构建立评估机构备选库，为土地二级市场交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等中介服务。加强对其指导和监管，引导其诚信经营；对失信的中介组织，建立惩戒和退出机制。
（十九）加强市场监测监管。建立健全土地二级市场动态
监测监管制度，完善监测监管信息系统，加快建立公示城乡统一的土地等级价格体系。完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。建立土地二级市场交易价格申报机制，各类交易主体要如实申报交易价格，不得瞒报或者作不实申报，否则将被纳入诚信体系实施惩戒。申报价格有异常波动时，限制交易。土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。
（二十）完善市场调控。各县（市、区）人民政府要因地
制宜，坚持问题导向，以建设用地转让促进存量建设用地和闲置土地盘活为方向，统筹推进城镇低效用地再开发，促进土地节约集约利用。加强土地一、二级市场联动，着力消化批而未供和闲置土地，不断提高供地率。充分发挥土地二级市场盘活存量土地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。
（二十一）完善信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。市、县土地交易机构要加强对交易各方的信用监管，建立以“双随机、一公开” 监管为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的监管机制，对交易行为、交易办理程序等是否合规进行随机抽查，
将抽查情况采取适当的方式予以公开。严格对土地交易各方的责任追究，对未按规定及时在土地交易机构办理土地使用权交易备案、在不动产登记机关办理登记的，或违反土地使用权交易相关规定擅自进行交易的，应责令终止交易行为并依法进行查处。将违法违规行为处罚后纳入社会信用体系，启动失信企业协同监管和联合惩戒机制，推进土地市场信用体系共建共治共享。
六、保障措施
（二十二）抓好组织实施。各县（市、区）人民政府作为土地市场建设的责任主体，要切实加强组织领导，统筹部署土地二级市场建设工作，结合本地实际，及时完善工作机制。市自然资源部门要会同财政、住建、国有资产监督管理、税务、
市场监管、金融等有关部门，建立推进土地二级市场工作部门间联席会议制度，形成工作合力，明确分工，细化落实部门职责，做好场所、人员和经费保障，确保各项工作举措和要求落实到位。
（二十三）加强宣传引导。要加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，强化政策解读，及时总结推广典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集
约用地的意识，切实提高资源配置和利用效率。
（二十四）完善配套措施。市自然资源局要按照国务院和省、市政府有关要求，加强政策研究，出台交易规则，制定完 善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易办法和配套制度，创造更加开放、便利、透明的交易环境，确保土地二级市场规范有序发展。
（二十五）落实法律法规。各地要严格执行《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规，确保建设用地使用权转让、出租、抵押交易依法依规进行。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，科参照本意见执行。